تأثیر تورم بر هزینه‌های ساخت و ساز و بازار مسکن
در سال‌های اخیر، بحران مسکن در تهران به یکی از چالش‌های بزرگ اقتصادی و اجتماعی ایران تبدیل شده است. افزایش شدید قیمت‌ها، کاهش قدرت خرید مردم، و کمبود مسکن مناسب، به ویژه برای خانوارهای با درآمد متوسط و پایین، فشار زیادی را بر بازار مسکن وارد کرده است. در این شرایط، فروش آپارتمان برای تأمین نیازهای مالی (پول لازم) به یک راه‌حل رایج در میان مالکان تبدیل شده است. این مقاله به بررسی عوامل مؤثر بر این بحران، از جمله تورم، کاهش ارزش پول ملی، و رکود تورمی در بازار املاک تهران می‌پردازد و تأثیرات این مسائل بر اقتصاد خانوارها و بازار مسکن را تحلیل می‌کند. یکی از اصلی‌ترین عوامل تشدید بحران مسکن در تهران، تورم بالا و کاهش ارزش پول ملی است.
به گفته کارشناسان املاک ایرامس ، افزایش نرخ دلار در اوایل سال 1403 موجب شده است که بازار مسکن وارد دوره‌ای از رکود تورمی شود. این رکود تورمی به معنای افزایش قیمت‌ها علیرغم کاهش معاملات و تقاضاست، که نشان‌دهنده کاهش قدرت خرید مردم و عدم توانایی آنان در تأمین مسکن مناسب است. تورم حداقل 40 درصدی که هزینه‌های ساخت و ساز را به میزان قابل توجهی افزایش داده، و تلاطم‌های مکرر در بازار ارز نیز به کاهش نقدینگی در دسترس توسعه‌دهندگان و ایجاد عدم قطعیت‌های سیاسی منجر شده‌اند. این عوامل همگی به ایجاد یک فضای ناامن برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کمک کرده‌اند. علاوه بر این، عدم تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن یکی دیگر از عوامل مؤثر در افزایش قیمت‌ها و کاهش دسترسی به مسکن مناسب است.
راه‌حل اضطراری مالکان در مواجهه با فشارهای مالی
افزایش قیمت مصالح ساختمانی، هزینه‌های بالای زمین، و سیاست‌های ناکارآمد شهری منجر به کاهش ساخت و ساز مسکن جدید شده است. کمبود عرضه، به ویژه در مناطق پرجمعیت مانند تهران، به شدت بر قیمت‌ها تأثیر گذاشته و خرید مسکن را برای بسیاری از افراد غیرممکن کرده است. بازار فروش آپارتمان در تهران با چالش‌های جدی مواجه است. میانگین هزینه یک متر مربع آپارتمان در تهران به بیش از 700 میلیون ریال (بیش از 1150 دلار) رسیده است، در حالی که میانگین درآمد ماهانه کارمندان دولت پس از کسر مالیات و سایر کسرها به سختی از 11 میلیون تومان فراتر می‌رود. حقوق کارگران عادی نیز کمتر از 11 میلیون تومان در ماه است. این تفاوت فاحش بین درآمدها و هزینه‌های مسکن، خرید مسکن را برای بسیاری از خانوارها غیرممکن کرده است و به افزایش تقاضا برای اجاره منجر شده است.
با کاهش ارزش ریال بیش از 20 درصد در سال جاری و رسیدن به بیش از 610,000 ریال در برابر دلار آمریکا، بسیاری از افراد به دلیل ترس از کاهش بیشتر ارزش پول ملی، به خرید ارزهای خارجی روی آورده‌اند. این وضعیت، فشار بیشتری بر بازار مسکن وارد کرده و باعث شده تا فروشندگان قیمت ملک خود را به دلار تعیین کنند. در این میان، برخی از مالکان به دلیل فشارهای مالی مجبور به فروش آپارتمان‌های خود با قیمتی پایین‌تر از ارزش واقعی بازار شده‌اند. این اقدام که به عنوان فروش زیر قیمت شناخته می‌شود، معمولاً نتیجه‌ی ضرورت فوری برای تأمین منابع مالی است و در شرایط بحران اقتصادی و کاهش ارزش دارایی‌ها رخ می‌دهد.
اهمیت توجه به نیازهای اقشار کم‌درآمد در سیاست‌گذاری‌های مسکن
فروش اگرچه می‌تواند در کوتاه‌مدت کمک کند، اما در بلندمدت بر بازار مسکن و ارزش کلی املاک تأثیر منفی می‌گذارد، زیرا کاهش قیمت‌ها ممکن است به یک روند کاهشی در بازار منجر شود که خود تشدید کننده بحران اقتصادی است. بازار مسکن در تهران با چالش‌های متعددی مواجه است که نیازمند راهکارهای جامع و بلندمدت است. سیاست‌های دولتی مانند کنترل نرخ ارز و ایجاد برنامه‌های ساخت مسکن ارزان‌قیمت می‌توانند تا حدی به کاهش فشار بر بازار مسکن کمک کنند. با این حال، تجربه‌های گذشته نشان داده است که بدون مدیریت مناسب و تأمین مالی کافی، این برنامه‌ها نمی‌توانند به طور کامل موفق شوند. نمونه‌ای از این موضوع، طرح‌های مسکن مهر و وعده‌های مشابه دولت‌های گذشته بوده است که به دلیل مشکلات مدیریتی و مالی، به نتایج مطلوب نرسیده‌اند.
تقویت سیاست‌های اقتصادی و حمایت از بخش خصوصی ضروری است. دولت باید با ایجاد برنامه‌های حمایتی و تشویقی، بخش خصوصی را به سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن ترغیب کند و از طریق توسعه زیرساخت‌ها و کاهش موانع اداری، شرایط را برای ساخت و ساز مسکن مناسب فراهم آورد. این اقدامات می‌تواند شامل تسهیل دسترسی به وام‌های بانکی، کاهش مالیات بر املاک، و ایجاد شرایط مناسب برای جذب سرمایه‌گذاری‌های خارجی در بخش مسکن باشد. همچنین، سیاست‌های مالی و اقتصادی باید به گونه‌ای تنظیم شوند که ثبات در بازار ارز و کنترل تورم را تضمین کنند. توجه به نیازهای اقشار کم‌درآمد و متوسط جامعه نیز باید در اولویت سیاست‌های مسکن قرار گیرد. برنامه‌های حمایتی می‌توانند شامل ایجاد مسکن اجتماعی، ارائه وام‌های مسکن با بهره کم، و طرح‌های تشویقی برای ساخت مسکن اجاره‌ای باشند.
نقش اصلاحات جامع در بهبود بازار مسکن و جلوگیری از تکرار بحران‌ها
اصلاحات در قوانین و مقررات مرتبط با اجاره و مالکیت مسکن می‌تواند به کاهش فشار بر بازار اجاره کمک کند و دسترسی به مسکن مناسب را برای افراد کم‌درآمد افزایش دهد. بحران مسکن و رکود تورمی در بازار املاک تهران نشان‌دهنده یک وضعیت پیچیده و بحرانی در اقتصاد و جامعه ایران است. افزایش پیوسته قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید خانوارها، به ویژه برای اقشار متوسط و پایین جامعه، فشار سنگینی بر بازار مسکن وارد کرده است. این وضعیت باعث شده بسیاری از مالکان برای تأمین نیازهای مالی خود، به فروش دارایی‌های مسکونی روی آورند. این اقدام اگرچه در کوتاه‌مدت می‌تواند به نیازهای مالی پاسخ دهد، اما نشان‌دهنده عمق بحران اقتصادی و اجتماعی است که کشور با آن مواجه است.
برای مقابله با این بحران، نیاز به هماهنگی و همکاری گسترده بین نهادهای دولتی، بخش خصوصی و جامعه مدنی است. تنها با رویکردی جامع و پایدار می‌توان به بهبود شرایط اقتصادی و اجتماعی دست یافت و از تکرار بحران‌های مشابه در آینده جلوگیری کرد. بدون چنین اقداماتی، بحران مسکن همچنان به عنوان یکی از بزرگترین چالش‌های اقتصادی و اجتماعی تهران و ایران باقی خواهد ماند، و آثار منفی آن بر جامعه و اقتصاد به طور فزاینده‌ای مشهود خواهد شد. در نهایت، برای بهبود وضعیت مسکن در تهران و دیگر شهرهای ایران، لازم است که دولت و جامعه از دیدگاه‌های متنوع و نوآورانه استفاده کنند. تنها با یک رویکرد همه‌جانبه و مشارکتی می‌توان امیدوار بود که مشکلات کنونی مسکن در تهران و ایران به طور پایدار حل شوند و آینده‌ای روشن‌تر برای بازار مسکن فراهم شود.