بررسی تاثیر تورم نقدینگی بر بازار مسکن تهران
در سال‌های اخیر، اقتصاد ایران با یکی از پیچیده‌ترین دوره‌های مالی خود مواجه بوده است؛ دورانی که تورم بالا و رشد افسارگسیخته نقدینگی، تقریباً تمامی بازارها از جمله بازار مسکن را تحت‌تأثیر قرار داده است. بازار مسکن تهران که به‌طور سنتی به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری مطمئن در ذهن بسیاری از خانوارها نقش بسته، اکنون درگیر پدیده‌ای تازه و نگران‌کننده است: فروش آپارتمان‌های زیر قیمت به دلیل فشار نقدینگی. از یک‌سو، خانوارها با کاهش شدید قدرت خرید مواجه‌اند و از سوی دیگر، بسیاری از فروشندگان به‌دلایل گوناگون از جمله بدهی، تورم انتظاری، یا نیاز فوری به پول، به فروش فوری یا «پول لازم» تن داده‌اند.
در چنین شرایطی، نوعی بی‌ثباتی در ساختار قیمت‌گذاری مسکن به وجود آمده که هم برای خریداران و هم فروشندگان چالش‌هایی جدی ایجاد کرده است. افزایش حجم نقدینگی در سال‌های اخیر عمدتاً ناشی از سیاست‌های پولی انبساطی، کسری بودجه دولت و کاهش ارزش پول ملی بوده است. این افزایش بدون پشتوانه تولیدی، به رشد تورم عمومی منجر شده که تأثیر آن به‌شدت در قیمت کالاهای اساسی و مسکن مشهود است. در نتیجه، هزینه‌های زندگی بالا رفته و شهروندان برای تأمین نیازهای اولیه، ناگزیر به کاهش سطح مصرف یا فروش دارایی‌هایشان شده‌اند. برای بسیاری، ملک مهم‌ترین و در عین حال آخرین دارایی قابل نقد شدن است.
کاهش قدرت خرید و افزایش فاصله با قیمت واقعی مسکن
در کنار رشد نقدینگی، دستمزدها و درآمد خانوارها با همان نرخ رشد نکرده‌اند. بنابراین، فاصله میان قیمت مسکن و توان واقعی خرید روزبه‌روز بیشتر شده است. براساس گزارش‌های رسمی، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران به چندین برابر میانگین حقوق یک کارمند رسیده و همین موضوع باعث شده تا خرید مسکن برای قشر متوسط به رؤیایی دست‌نیافتنی تبدیل شود. افزایش نرخ تورم موجب شده تا حتی خریدارانی که سابقاً توان مالی نسبی برای خرید داشتند، اکنون برای ورود به بازار دچار تردید شوند. همچنین نوسان مداوم قیمت‌ها، اعتماد عمومی به بازار مسکن را کاهش داده و تقاضا را از سطح مصرفی به سطح سرمایه‌گذاری و سوداگرانه منتقل کرده است.
همزمان با کاهش توان خرید مردم، فروشندگان نیز به‌دلیل بحران‌های مالی، کاهش درآمد یا ترس از کاهش ارزش سرمایه خود، به فروش فوری روی آورده‌اند. اصطلاح “پول لازم” در آگهی‌های فروش املاک، به‌وضوح گویای این وضعیت است. چنین فروش‌هایی اغلب با تخفیف‌های سنگین انجام می‌شود و باعث شکل‌گیری یک بازار دوم در دل بازار رسمی شده است؛ بازاری که قیمت‌گذاری در آن تابع شرایط اضطراری فروشندگان است نه منطق عرضه و تقاضای واقعی. در برخی مناطق تهران، مشاهده شده که واحدهای مسکونی تا ۲۰ درصد پایین‌تر از نرخ میانگین منطقه‌ای فروخته شده‌اند، صرفاً به‌دلیل نیاز فوری فروشنده به نقدینگی.
پیامدهای فروش فوری و قیمت‌گذاری غیرشفاف در بازار مسکن
نیاز فوری فروشنده به نقدینگی سبب شده تا مرز قیمت‌ها دچار آشفتگی شده و قیمت‌گذاری کارشناسی املاک با چالش مواجه شود. در ظاهر، خریدارانی که نقدینگی در اختیار دارند، می‌توانند از این شرایط بهره‌برداری کرده و ملک زیر قیمت بازار خریداری کنند. اما واقعیت این است که شمار این خریداران نیز محدود است و اغلب از میان گروه‌هایی می‌آیند که یا سرمایه‌گذار حرفه‌ای هستند یا قبلاً نقدینگی خود را به دلار و طلا تبدیل کرده بودند. در مقابل، بخش بزرگی از فروشندگان متضرر می‌شوند. آن‌ها مجبورند ملک خود را با قیمتی پایین‌تر از ارزش واقعی بفروشند تا بتوانند از بحران مالی خود عبور کنند.
در بسیاری از موارد، این فروش‌ها جبران‌ناپذیر است؛ زیرا جایگزینی همان ملک با توجه به افزایش آتی قیمت‌ها بسیار دشوار خواهد بود. فروش‌های زیر قیمت، اثر دومینویی بر سایر فعالان بازار نیز دارد. فروشندگانی که قصد فروش در آینده نزدیک دارند، با مشاهده کاهش قیمت در منطقه خود، دچار نگرانی شده و ممکن است زودتر از موعد ملک را عرضه کنند یا قیمت پیشنهادی خود را کاهش دهند. این موضوع خود باعث تشدید نوسانات می‌شود و به‌تدریج کل بازار را به سمت رکود تورمی سوق می‌دهد. از سوی دیگر، خریداران نیز در مواجهه با کاهش قیمت‌ها دچار تردید می‌شوند و خرید خود را به تعویق می‌اندازند به امید اینکه قیمت‌ها باز هم کاهش یابد.
راهکارهای سیاست‌گذاری برای بازگرداندن ثبات به بازار مسکن
برای عبور از این وضعیت، نقش دولت بسیار تعیین‌کننده است. کنترل حجم نقدینگی، مهار تورم، و فراهم کردن بستر مناسب برای عرضه و تقاضای متعادل در بازار مسکن از جمله وظایف مهم سیاست‌گذاران اقتصادی است. اعطای تسهیلات هدفمند به خریداران واقعی، ایجاد سامانه شفاف قیمت‌گذاری املاک، و تنظیم مالیات‌های بازدارنده برای دلالی از دیگر اقداماتی است که می‌تواند به تعادل‌بخشی به بازار کمک کند. همچنین دولت باید از طریق تسهیل ساخت‌وساز، مشارکت در پروژه‌های مسکن ارزان‌قیمت و ایجاد امنیت سرمایه‌گذاری در حوزه املاک، انگیزه خرید و سرمایه‌گذاری مولد را در این بازار تقویت کند.
تورم نقدینگی در سال‌های اخیر پیامدهای سنگینی بر بازار مسکن تهران داشته است. کاهش قدرت خرید، افزایش فروش‌های فوری، و بی‌ثباتی در قیمت‌گذاری تنها بخشی از این اثرات است. در این فضا، فروشندگان تحت فشار اقتصادی مجبور به فروش املاک خود با قیمت‌هایی پایین‌تر از ارزش واقعی شده‌اند، در حالی‌که خریداران نیز توان لازم برای ورود مطمئن به بازار را ندارند. در چنین شرایطی، تنها راهکار مؤثر، بازگشت به سیاست‌های مالی انضباطی، تثبیت اقتصادی، و حمایت هدفمند از خریداران مصرفی و تولیدکنندگان مسکن است. بازتعریف سیاست‌های پولی و مسکنی کشور با رویکرد عدالت‌محور و پایداری اقتصادی، بیش از هر زمان دیگری ضروری به نظر می‌رسد.